Blog

صاحبان هتل ها باید املاک خود را در شرایط خوب تا عالی حفظ کنند تا رقابتی باقی بمانند. برای بسیاری بازسازی هتل ، این نیاز به یک فرآیند مستمر تعمیر و نگهداری، ارتقاء و نوسازی دارد. برخی از بازسازی ها تأثیر هزینه اندکی دارند، در حالی که برخی دیگر به هزینه های سرمایه ای قابل توجهی نیاز دارند. بنابراین، مالکان باید به طور کامل با موارد زیر آشنا باشند:

• هزینه های بازسازی هتل
• شرکت های نوسازی هتل
• پیمانکاران بازسازی هتل
• برنامه ریزی بازسازی هتل

ما در این مقاله به این موضوعات و موارد دیگر خواهیم پرداخت تا به صاحبان هتل کمک کنیم تا ارزش سرمایه گذاری خود را حفظ کنند.

هزینه های بازسازی هتل

ما می توانیم به راحتی هزینه های نوسازی را بین کالاهای نرم، دکوراسیون مجدد و ساخت و ساز تقسیم کنیم. کالاهای نرم شامل فرش، روکش، تشک، بالش، حوله، پرده و سایر موارد مشابه است. هزینه های تزئین مجدد رنگ، کاغذ دیواری، سطوح، آثار هنری، مبلمان و وسایل جدید و سایر عناصر دکور را پوشش می دهد.

گاهی اوقات، هتل ها برای بازسازی، پیکربندی مجدد یا گسترش ملک نیاز به ساخت و ساز دارند. پروژه ها ممکن است شامل نمای خارجی جدید، سازه های جدید، حمام های جدید، فضاهای داخلی بازسازی شده، پارکینگ گسترده و بسیاری موارد دیگر باشد. فعالیت های ساخت و ساز همچنین می تواند شامل ارتقاء فناوری برای بهبود اتصال، امنیت، کنترل و سرگرمی باشد. بازسازی جزئی ممکن است نسبتاً ارزان باشد در حالی که ساخت و ساز عمده می تواند به راحتی هزینه های شش رقمی و هفت رقمی را متحمل شود.

هتل داران باید بتوانند فعالیت های نوسازی را انجام دهند و در عین حال فعالیت ها و درآمدهای هتل را به حداقل برسانند. این امر مستلزم برنامه ریزی دقیق، بودجه بندی و تامین مالی است. اگر یک برنامه یکپارچه نداشته باشید، ممکن است در نهایت وقت و پول خود را تلف کنید.

جدول HospitalityNet زیر هزینه های نوسازی را برای هتل های اقتصادی، اقامت طولانی مدت و هتل های متوسط ​​نشان می دهد. طبیعتاً هزینه های بازسازی برای کلاس های بالاتر هتل بیشتر است.

بازسازی هتل چقدر طول می کشد؟

شاید بتوانید ظرف چند هفته محصولات نرم را جایگزین کنید. بازسازی های گسترده تر ممکن است ماه ها طول بکشد، و بازسازی کامل ممکن است به بخش بهتری از یک سال یا بیشتر نیاز داشته باشد. شما باید زمان زیادی را برای توسعه برنامه‌های دقیق و پیش‌سفارش مواد/کالاها بگذارید. در دسترس بودن نیروی کار، یا فقدان آن، می تواند بر جدول زمانی بازسازی شما تأثیر بگذارد. به طور طبیعی، شما می خواهید بازسازی ها به سرعت انجام شود تا زمان خرابی را به حداقل برسانید و در نتیجه از دست دادن درآمد را به حداقل برسانید.

نحوه برنامه ریزی برای بازسازی هتل

همه بازسازی ها یکسان نیستند. بسیاری از هتل‌های باکیفیت، برنامه‌های بازسازی متفاوتی دارند، مانند موارد زیر:

• Refurbishmen t : نوسازی کالاهای نرم، تجهیزات، وسایل و مبلمان می تواند در یک دوره سه ساله تا شش ساله انجام شود. برای یک هتل پنج ستاره، هر بازسازی احتمالاً بین 8000 تا 12000 دلار برای هر اتاق هزینه خواهد داشت.
• نوسازی اساسی: یک بازسازی اساسی گسترده تر از یک بازسازی است. این می تواند به معنای ارتقاء ویژگی ها و سیستم ها باشد که به طور متوسط ​​حدود 20000 دلار برای هر اتاق برای یک هتل پنج ستاره هزینه دارد.
• بازسازی کامل: این می تواند هر 25 تا 50 سال یکبار انجام شود و شامل بازسازی اساسی می شود. یک هتل پنج ستاره ممکن است حدود 100000 دلار برای هر اتاق برای بازسازی کامل هزینه کند.

برخی از ملاحظات دیگر برای برنامه ریزی بازسازی می تواند شامل موارد زیر باشد:

• فصلی بودن: اگر زمان‌بندی بازسازی خود را در خارج از فصل برنامه‌ریزی کنید، درآمد کمتری از دست خواهید داد. با این حال، باید مطمئن شوید که برای مواد و کار خیلی زودتر از موعد قرارداد بسته اید. این به این دلیل است که رقبای شما در فصل خارج از فصل نیز بازسازی خود را برنامه ریزی می کنند.
• رویدادهای ویژه: شاید یک رویداد بزرگ سالانه یا دوسالانه در یک تا دو سال آینده رخ دهد. ممکن است بخواهید بازسازی های خود را خیلی قبل از رویداد برنامه ریزی کنید تا بتوانید سهم خود را از رزرو کنید.
• رقابت: اگر یک رقیب جدید هتلی را در نزدیکی شما باز کند، ممکن است بخواهید برنامه نوسازی خود را تسریع کنید. در غیر این صورت، ممکن است با افزایش نرخ جای خالی مواجه شوید. از طرف دیگر، ممکن است مجبور شوید برای رقابت با ملک جدید، نرخ اتاق خود را کاهش دهید.
• نرخ پایین جای خالی: اگر هر شب می فروشید، ممکن است بخواهید ملک خود را برای پذیرایی از مهمانان بیشتر گسترش دهید. این ممکن است باعث شود که چرخه بازسازی اولیه یا کامل خود را بالا ببرید تا بتوانید از تقاضای بالا استفاده کنید.
• عوامل محیطی/پایداری: این عوامل شامل هزینه های بالای آب و برق، طراحی ناکارآمد و سایر عواملی است که می توانید با یک نوسازی اولیه آنها را اصلاح کنید.

مطالعات موردی مفید

دو مطالعه موردی مفید بازسازی عبارتند از:

• بازسازی هتل پسیفیک بیچ
• بازسازی هتل نیکلودئون

این رنوها نشان می‌دهند که برخی از بازسازی‌ها نیاز به بازسازی گران قیمت دارند تا تجربه مهمان نوینی را به ارمغان بیاورند.

بازسازی هتل پسیفیک بیچ

بازسازی هتل پاسیفیک بیچ در سال 2018 در ساحل Waikiki در هاوایی به پایان رسید. ملک اصلی در اواخر دهه 1960 ساخته شد و به عنوان ساحل Alohilani Resort Waikiki بازگشایی شد. هتل قدیمی کلاستروفوبیک و بدحال بود. برچسب قیمت رنو کامل 115 میلیون دلار بود. لابی جدید دارای ستون‌های چوبی بزرگ، مجسمه‌ها، میزهای مرمر سفید و نیمکت‌ها و صندلی‌های شیک است. لابی اکنون میزبان Cozy O Bar است که نوشیدنی و پیش غذا سرو می کند. یک مخزن ماهی 280000 گالن از هتل اصلی نگهداری می شود. این هتل آکواریوم دو طبقه Oceanarium را که میزبان بیش از 1000 ماهی خواهد بود، بهبود بخشید.

این هتل بازسازی شده دارای 839 اتاق در دو برج است. امکانات جدید شامل زمین‌های تنیس روی پشت‌بام، اسپا، و باشگاه ورزشی است. یک استخر معمولی به یک استخر بی نهایت می پیوندد که هر دو در مجاورت بار هستند. میهمانان می توانند یک کابانای خصوصی در روبروی عرشه استخر اجاره کنند. طبیعتاً، هتل یک رستوران برتر به نام Morimoto Asia Waikiki با غذاهای درجه یک جهانی افتتاح کرد. هتل یک رستوران صبحانه جدید نیز اضافه کرد. بازسازی اتاق به سبک مینیمالیستی با مبلمان چوبی و محصولات نرم سفید مایل به سفید است.

بازسازی هتل نیکلودئون

بازسازی هتل نیکلودئون در اورلاندو، اقامتگاه سوئیت نیکلودئون را به هتل هالیدی این ریزورت اورلاندو تبدیل کرد. هزینه بازسازی و تغییر نام تجاری 27.5 میلیون دلار بود که بزرگترین استراحتگاه هالیدی این در جهان را ایجاد کرد. این یک بازسازی اساسی بود که شامل یک پارک آبی، بارها و فضاهای غذا بود. این ملک یک هتل تمام سوئیت است که هدف آن جذب خانواده هایی است که از اورلاندو بازدید می کنند. هتلدار همه اتاق ها را ارتقا داد و سالن های غذاخوری را به بوت اضافه کرد. بازسازی‌ها به سرویس‌های بهداشتی جدید، اتاق‌های جلسه، لابی، سالن استراحت و کافه گسترش یافت. علاوه بر این، هتل مبلمان، وسایل و ویژگی های داخلی جدید را به همراه داشت.

محوطه استخر دارای روکش جدید، مبلمان فضای باز، کابانا، حتی یک منطقه یوگا است. بچه ها از کلاب آب نبات لذت خواهند برد، حتی اگر دندانپزشکان آنها را قبول نداشته باشند، و همچنین از بستنی فروشی هرشی. این اقامتگاه 24 هکتاری دارای 777 سوئیت در شش طبقه است. اتاق‌ها شامل آشپزخانه کوچک یا کامل، فضای نشیمن مشترک، تلویزیون HD و وای‌فای رایگان هستند. این پارک آبی دارای هفت سرسره، برج آبی چهار طبقه، منطقه اسپلش، مخزن تخلیه آب و بسیاری امکانات رفاهی دیگر است. از دیگر ویژگی های آن می توان به طلای مینیاتوری، زمین بسکتبال، تورهای کوهنوردی، گرداب و جت های آبی اشاره کرد. همچنین، یک تئاتر 4 بعدی، یک ماز ​​لیزری، و یک بازی 3000 فوت مربعی وجود دارد.

توصیه ها و نکات مفید

بازسازی/نوسازی باید به چیزی بیش از زیبایی هتل توجه کند. همچنین نیاز به ارزیابی دقیق از تجربه کلی مهمان دارد. این ممکن است مشکلات عملکردی در عملکرد و طراحی هتل شما را که باید به آنها رسیدگی کنید، آشکار کند. مطالعه اولیه شما باید تمام جنبه های عملیات هتل شما، از جمله کارکنان و سهولت خدمات را ارزیابی کند.

هنگامی که وضعیت فعلی خود را درک کردید، زمان آن است که مفهوم بازسازی خود را مشخص کنید. برای متمایز کردن ملک خود از رقبا می توانید از نوسازی استفاده کنید. این باید شامل الزامات شما برای امکانات جدید و فرصت های شما برای افزایش درآمد باشد. معمار پروژه می تواند به پیکربندی مجدد هتل کمک کند تا برای یک بازار فرعی خاص جذاب باشد. به عنوان مثال، ممکن است رستورانی را معرفی کنید که در غذاها و شراب های محلی تخصص دارد.

بهترین شرکت های نوسازی هتل

در اینجا پنج مورد از برترین شرکت های نوسازی هتل در ایالات متحده را معرفی می کنیم.

• LaMarca Construction: این یک بازسازی کننده برتر است که بر صنعت مهمان نوازی متمرکز شده است. بیش از 20 سال تجربه دارد که بر متدولوژی نوآورانه خود متکی است. LaMarca در طرح هایی متخصص است که جابجایی اتاق را به حداقل می رساند که دارای تفکیک قیمت پیشنهادی و تجزیه و تحلیل هزینه است. پروژه اخیر: Residence Inn در لوئیزویل، KY.
• CSP Inc: این بخش نوسازی Complete Structure Painting Inc. (تاسیس شده در سال 1979) است و یکی از بزرگترین شرکت های نوسازی هتل در کشور است. این به هتل ها کمک می کند تا با برنامه های بهبود املاک (PIP) و FF&E ارتقا یافته (مبلمان، وسایل و تجهیزات) مطابقت داشته باشند. پروژه اخیر: هتل هیلتون در راکویل، MD.
• Case & Associates: این شرکت 32 سال است که در زمینه ساخت و ساز و بازسازی هتل تخصص دارد. بر ارائه رضایت مالک از طریق نتایج با کیفیت تمرکز دارد. کیس با هتل های بوتیک و زنجیره های اصلی در سراسر کشور کار می کند. پروژه اخیر: هتل استلا در برایان، تگزاس.
• IDC Construction: IDC که در سال 1999 تأسیس شد، منحصراً در صنعت مهمان‌نوازی فعالیت می‌کند. این شرکت املاک را در پروژه هایی به ارزش بیش از 900 میلیون دلار توسعه و بازسازی کرده است. شرکای این مجموعه عبارتند از: هیلتون، ماریوت، هایات، و هتل های اینترکانتیننتال (IHC). پروژه اخیر: هتل ماریوت در وینستون سالم، NC.
• ساخت و ساز سطح 3: این شرکت از فناوری های نوظهور برای ارائه پروژه های با کیفیت بالا استفاده می کند. این پروژه‌ها در هر اندازه، از بهبودهای کوچک مستاجر گرفته تا ساخت و ساز و نوسازی چند میلیون دلاری را مدیریت می‌کند. این شرکت در سال 2006 شروع به کار کرد. پروژه اخیر: Wyndham Hotel, Garden Grove CA.

سوالات متداول

چرا نرخ سقف هتل پس از بازسازی کاهش می یابد؟

نرخ سقف، درآمد خالص عملیاتی تقسیم بر ارزش فعلی بازار است. بازسازی هتل بلافاصله ارزش ملک را افزایش می دهد، حتی اگر NOI نیز به دلیل افزایش نرخ افزایش یابد. نتیجه کاهش نرخ سقف است.

بازسازی هتل از سال 2013 چقدر افزایش یافته است؟

میانگین سالانه هزینه های سرمایه ای هتل برای نوسازی از سال 2013 تا 7 درصد افزایش یافته است. سال 2020 به دلیل همه گیری کووید-19 شاهد رکود شدید در فعالیت های نوسازی خواهد بود. بسته به بازیابی، بازسازی ها نیز ممکن است تا سال 2021 کاهش یابد.

چگونه می توانید یک هتل متوسط ​​را بدون بازسازی گران قیمت متمایز کنید؟

شما می توانید محصولات نرم افزاری و تابلوها را با قیمتی متوسط ​​ارتقا دهید. این شامل فرش های جدید، پرده ها، پرده ها و اقلام روکش شده است. اتاق ها می توانند حوله، روتختی، ملحفه، بالش و آثار هنری جدید دریافت کنند